خرید مسکن طلسم شده | چند سال پول جمع کنیم می توانیم مسکن 40 متری بخریم؟
عوامل متعدد دیگری نیز بر رشد قیمت مسکن تاثیر گذاشته است که در این گزارش با بررسی این عوامل به راهکارهایی که دولت می‌تواند با استفاده از آنها نرخ رشد مسکن را کاهش دهد می‌پردازیم.
بازار مسکن در حال حاضر از چند جهت تحت فشار قرار گرفته و همین امر موجب شده است نرخ رشد قیمت مسکن در مقایسه با بازارهای موازی از جمله ارز، سکه و طلا و بازار سهام پیشتاز باشد. البته ناگفته نماند قیمت مسکن همبستگی پایین‌تری نسبت به قیمت سکه، طلا و بازار سهام با قیمت دلار دارد. این موضوع به این معنی است که اگر قیمت دلار افزایش یابد، به دلیل همبستگی بالایی که با قیمت سکه دارد می‌تواند سریعا بر قیمت سکه و طلا اثر بگذارد و باعث افزایش بهای آن شود اما اثر‌گذاری قیمت دلار بر قیمت مسکن به صورت آنی نیست و در لحظه، همبستگی پایینی با یکدیگر دارند. این موضوع در کوتاه‌مدت صادق است و در بلندمدت روند قیمتی مسکن همراستا با قیمت دلار خواهد شد. به عبارت دیگر، می‌توان گفت قیمت دلار در میان‌مدت و بلندمدت تاثیر زیادی بر قیمت مسکن خواهد داشت. عوامل متعدد دیگری نیز بر رشد قیمت مسکن تاثیر گذاشته است که در این گزارش با بررسی این عوامل به راهکارهایی که دولت می‌تواند با استفاده از آنها نرخ رشد مسکن را کاهش دهد می‌پردازیم.
به گزارش «وطن امروز»، در حال حاضر مساله تورم مصالح ساختمانی یکی از دغدغه‌‌‌های اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی در ماه‌‌‌های اخیر بوده که تاثیر مستقیمی بر قیمت تمام‌شده مسکن داشته است. این موضوع به عنوان یکی از عوامل اصلی انصراف سرمایه‌گذاران و فعالان ساخت‌وساز از ساخت مسکن در این مدت مطرح می‌شود. در هفته‌‌‌های اخیر نیز بحث رابطه قیمت مصالح ساختمانی و مسکن بیش از پیش مورد توجه فعالان ساختمانی قرار گرفته و این دغدغه پررنگ‌‌‌تر از قبل مطرح شده است که با وجود بازار متورم مصالح، نمی‌توان به کاهش محسوس تورم مسکن امیدوار بود و در این شرایط همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف‌کننده درست کار نمی‌‌‌کند.
البته ذکر این نکته نیز ضروری است که تورم مصالح ساختمانی تنها یکی از متغیرهای مختلفی است که روی قیمت نهایی ملک تاثیر می‌گذارد. به عبارت دیگر، در میان متغیرهای موثر بر قیمت مسکن در حال حاضر متناسب با وضعیت روز اقتصادی، مصالح ساختمانی، نرخ دلار، قیمت زمین و تورم عمومی به ترتیب بیشترین تاثیر را بر قیمت ملک دارند.
نگاهی به بازار مسکن از ابتدای سال 96 تاکنون نشان می‌دهد در سال 96 بازار مسکن در وضعیت پیش‌‌‌رونق قرار گرفت اما بتدریج تورم ملکی افزایش یافت و جهش قیمت مسکن را در سال 97 رقم زد که این روند تا بهار 1401 ادامه داشت و قیمت مصالح ساختمانی به طور میانگین 7.8 برابر شد. این در حالی است که در همین فاصله زمانی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران 9.1 برابر افزایش داشته است. البته از آنجا که هنوز گزارش رسمی از تغییرات شاخص قیمت مصالح در بهار امسال منتشر نشده، مقایسه مذکور بر اساس این شاخص در پایان سال 1400 انجام شده است. همچنین قیمت دلار از ابتدای سال 96 تا پایان بهار 1401 رشد حدود 7.9 برابری داشته است.
بنابراین مسکن چه در مقایسه با بازار ارز و چه در مقایسه با بازار مصالح ساختمانی، تورم به‌مراتب بیشتری در این فاصله زمانی داشته و از تغییرات متغیرهای اثرگذار همیشگی بر بازار ملک، تأثیر گرفته است. نکته قابل تامل این است که میزان رشد قیمت مصالح و نرخ دلار در مدت مورد مقایسه بسیار به یکدیگر نزدیک بوده که این امر محصول وابستگی تولید برخی مصالح ساختمانی به اقلام و مواد اولیه وارداتی و نیز استفاده از تجهیزات و تاسیسات خارجی در بسیاری از ساخت‌وسازهاست. به این ترتیب در سال‌های اخیر جهت قیمت مصالح تا حد زیادی با رشد ارزی همسو بوده است.
تأثیر تورم عمومی بر مسکن
موضوع اثر تورم بر قیمت مسکن همواره در تحلیل‌های کارشناسان اقتصادی به عنوان یک اصل مهم و اثرگذار در بازار مسکن مطرح بوده است. به گفته کارشناسان، یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای سرمایه‌گذاری به جای مصرفی و سفته‌بازی در بازار مسکن است که ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیت‌پذیری سایر بخش‌های اقتصادی و بازار سرمایه برای جذب این نقدینگی دارد. با مقایسه تورم مسکن با نرخ تورم عمومی نیز این واقعیت روشن می‌شود که مسکن بیشتر از حد متعارف رشد کرده است. به طور کلی قیمت مسکن همواره تابعی از نرخ تورم عمومی است و رابطه میان آنها تقریبا همیشه به این ترتیب بوده که تورم مسکن در بازه‌‌‌های بلندمدت و در مقاطع جهش، حدود 3 تا 4 واحد درصد بیشتر از تورم عمومی بوده است اما در دوره جهش اخیر، مسکن در حالی 9.1 برابر شده که شاخص قیمت کالاها و خدمات تقریبا نصف این میزان رشد کرده است. این ارقام بخوبی نشان می‌دهد که مسکن همیشه تابع روند تغییرات تورم عمومی نبوده و رفتار قیمتی متفاوتی نشان داده که اکنون به قله رسیده و سرمایه‌گذاران را از ساخت‌وساز منصرف کرده است.
رشد قیمت زمین
در کنار تاثیر تورم عمومی بر قیمت مسکن نباید از تاثیر افزایش قیمت زمین بر قیمت مسکن غافل بود. در فاصله سال‌های 96 تا ابتدای بهار 1401 (آمار رسمی تورم زمین در پایتخت طی بهار امسال هنوز منتشر نشده است) میانگین قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران 11.9 برابر شده است. ظاهر آمار یاد شده ممکن است این تصور را ایجاد کند که با این وصف، تورم مسکن هنوز به تورم زمین نرسیده و از این بابت جا برای رشد قیمت مسکن دست‌‌‌کم از بابت تاثیرپذیری از متغیر زمین وجود دارد اما اگر به 2 نکته ظریف در این رابطه دقت شود، مشخص خواهد شد که قیمت مسکن حتی با پیروی از این متغیر نیز جایی برای رشد مضاعف ندارد. نکته اول این است که از دهه 70 به بعد که داده‌‌‌های تغییرات قیمت زمین گردآوری شده است، فارغ از نوسان‌‌‌های مقطعی تقریبا همیشه تورم سالانه زمین حدود 5 درصد بیشتر از تورم مسکن بوده است. در نتیجه بعید نیست که در مقطعی که قیمت مسکن تقریبا 9 برابر شده، قیمت زمین نزدیک 12 برابر شده باشد.
نکته دوم این است که مهم‌تر از قیمت زمین، این نسبت قیمت زمین به مسکن است که رابطه میان روند تورم این 2 گونه ملکی را نشان می‌دهد. نسبت قیمت زمین به مسکن در شهر تهران در دهه 70 زیر یک دهه 80 نزدیک یک و دهه 90 بیشتر از یک بوده است که ناشی از سرعت گرفتن تورم زمین با توجه به طبیعت این بازار ناشی از محدودیت عرضه زمین در شهرهاست. این نسبت در مقاطعی از دهه 90 تا 1.5 نیز رسید و در بهار امسال نیز 1.38 محاسبه شده است؛ به این معنا که به طور میانگین هر مترمربع زمین در تهران 1.38 برابر آپارتمان مسکونی قیمت دارد. کاهش این نسبت به زیر 1.5 گواه این مدعاست که حتی بر اساس تراز تغییرات تورم زمین نیز جایی برای رشد قیمت مسکن وجود ندارد.
طبیعتا هر چه پیش می‌رویم بر میزان کمبود زمین نیز افزوده می‌شود و به طور طبیعی رشد قیمت زمین سرعت بیشتری می‌گیرد. در نتیجه سازنده‌‌‌ها نمی‌توانند منتظر کاهش قیمت زمین به میزانی که مثلا نسبت زمین به مسکن به حدود یک واحد بازگردد باشند؛ کما اینکه نباید منتظر افزایش شدید قیمت مسکن برای بازگشت نسبت مذکور به حول و حوش یک باشند.
