در امر خرید و فروش، رهن و اجاره املاک همواره برای جلوگیری از پرداخت قیمت غیر منصفانه، کلاه برداری و ضررهای مالی، درخواست کمک از متخصصین بنگاه های مشاوره املاک، توصیه شده است؛ البته بسنده کردن به نظر مشاورین املاک کافی نبوده و قبل از هر اقدامی مطالعه و تحقیق الزامی است. در صورت برخورد با چنین مواردی در قراردادهای ملکی خود، استخدام بهترین وکیل ملکی در کرج یا محل زندگی تان نیز می تواند از بروز خسارت های سنگین جلوگیری کند. در مقاله ی «چگونه ملک خود را قیمت گذاری کنیم؟» با بررسی موارد موثر بر قیمت گذاری به صورت مختصر و مفید، با روند آن آشنا خواهید شد.

عوامل موثر بر قیمت گذاری ملک

در بحث قیمت گذاری ملک، دو دسته عوامل موثر وجود دارد که بدین شرح است:

عوامل مربوط به خود ساختمان خانه: از این دسته از عوامل که قیمت گذاری بر اساس آن انجام می شود، می توان به مواردی چون متراژ واحد، معماری واحد، میزان نورگیری و چند بر بودن واحد، طبقه واحد و شمالی و جنوبی بودن آن، میزان امنیت واحد و ساختمان، فرم زمین واحد و استحکام زمین ساختمان، امکانات رفاهی ساختمان، سال اتمام ساخت ساختمان، مرغوبیت مصالح بکار رفته در ساخت ساختمان، ظاهر و نمای ساختمان اشاره کرد.

عوامل مربوط به جایگاه مادی، معنوی و اقتصادی ساختمان خانه: از این دسته از عوامل که قیمت گذاری بر اساس آن انجام می شود، می توان به مواردی چون نوع سند واحد، چشم انداز و منظره ی واحد، منطقه ای که ساختمان در آن واقع شده است، شرایط بازار و شرایط اقتصادی کشور، دسترسی آسان به راه های درون شهری، دسترسی به امکانات رفاهی در منطقه، نوع کاربری ساختمان، رونق کار و کاسبی در منطقه، مجاورت با اماکن‌ شلوغ و پر رفت و آمد اشاره کرد.

در ادامه مطالب این مقاله، به صورت جداگانه به شرح عوامل موثر بر قیمت گذاری پرداخته شده است.

قیمت گذاری بر اساس متراژ واحد

در امر قیمت گذاری، بدیهی است که هرچقدر متراژ و مساحت واحد بیشتر باشد، ارزش آن بیشتر و بر قیمتش افزوده می شود؛ برای مثال واحدی صد متری با قیمت هر مترمربع ده میلیون تومان، یک میلیارد تومان است. در این مورد علاوه بر درخواست کمک از یک مشاور، می توانید قیمت پیشنهادی را با قیمت کیس های مشابه مقایسه کنید. کمیت بررسی این عامل، متر مربع می باشد.

قیمت گذاری بر اساس معماری واحد

معماری بنا از اهمیت بالایی برخوردار است، چراکه با اشغال شدن کمترین فضا، بیشترین امکانات ایجاد می شود؛ همچنین استفاده از انواع معماری خاص برای بعضی از سلبریتی ها و هنردوستان از اهمیت برخوردار است و اینگونه افراد حاضر به پرداخت قیمت های زیاد برای هنر و معماری خاص هستند. به دلیل تخصصی بودن این مورد، درخواست کمک از معمار داخلی و خارجی برای قیمت گذاری، مفید واقع خواهد شد.

قیمت گذاری بر اساس نورگیری و چند بر بودن خانه

خانه ای که چند بر است، یعنی در دیواره های مختلف خانه پنجره وجود دارد و علاوه بر چشم انداز بیشتر، باعث نورگیری بیشتر می شود که از عوامل بسیار مهم است؛ چراکه نور روز باعث شادابی فرد، شادابی گیاهان آپارتمانی و دافع جانواران و میکروب هایی که در تاریکی پرورش پیدا می کنند می شود.

قیمت گذاری بر اساس طبقه واحد و شمالی و جنوبی

در صورت عدم وجود آسانسور، در طبقات بالاتر به دلیل سختی عبور و مرور ارزش واحد ها تا حدودی کمتر از واحدهای پایین تر است؛ همچنین واحد های جنوبی گرانتر از واحدهای شمالی مشابه هستند.

قیمت گذاری بر اساس میزان امنیت واحد و ساختمان

از عوامل مربوط به امنیت واحد می توان به درب ضد سرقت، نرده های امنیتی در طبقات پایین و حفاظ پنجره برای کودک در طبقات بالا اشاره کرد. امنیت خود ساختمان نیز می تواند با استفاده از دوربین های امنیتی مدار بسته یا استخدام سرایدار تامین شود. داشتن این امکانات از مهم ترین عوامل قیمت گذاری است، چراکه امنیت از نیازهای اولیه افراد است، پس اگر نمی دانید که چگونه ملک خود را قیمت گذاری کنید تا ارزش این امکانات نیز محاسبه شود، حتما از مشاورین متخصص بنگاه های ملکی کمک بگیرید.

قیمت گذاری بر اساس فرم زمین واحد و استحکام زمین ساختمان

اصطلاح فرم زمین واحد به معنای مربع، مستطیل و… بودن کف زمین است؛ بعضی از واحد ها ممکن است از این حالت معمول خارج باشند، به طوری که چیدن اساس در آن غیر ممکن و عملا بی استفاده باشد. عدم امکان استفاده از بخشی از خانه باعث کاهش قیمت آن می شود. استحکام زمینی که در آن ساختمان بنا می شود مربوط به ضخامت و ترکیبات خاک زیر ساختمان است؛ برای بهترین استحکام در ساختمان باید قبل از ساخت از متخصصان خاک شناسی استفاده شود. در بررسی این مورد نیز درخواست کمک از افراد باتجربه بسیار تاثیرگذار است.

قیمت گذاری بر اساس امکانات رفاهی ساختمان

در آپارتمان ها به دلیل متراژ پایین واحدها، داشتن انباری و به دلیل های امنیتی، داشتن پارکینگ تاثیر به سزایی بر قیمت ملک می گذارد؛ همچنین بعضی از مجتمع های آپارتمانی بزرگ و برج ها از استخر، جکوزی، سونا و سالن ورزشی برخوردار هستند که در این موارد بهتر است از یک متخصص و مشاور املاک برای قیمت گذاری ملک کمک بگیرید.

قیمت گذاری بر اساس سال اتمام ساخت آپارتمان

این مورد در اصل استهلاک ساختمان را نشان می دهد؛ هر چه عمر ساختمان بیشتر باشد، مصالح آن قدیمی تر و امکان برخورد با مشکلات احتمالی بیشتر است. بنابرین با گذشت زمان از تاریخ اتمام ساخت ساختمان، از ارزش آن کاسته می شود.

اما چگونه باید این‌ استهلاک را به رقمی برای کاستن از ارزش ملک تبدیل کنیم؟

این امر توسط ضریب استهلاک صورت می گیرد:

• بعد گذشت یکسال این ضریب 0%

• بین دو تا شش سال این ضریب 0.5%

• بعد از هفت سال این ضریب 1%

این بدان معناست که ملک با گذشت زمان درصدی از ارزش خودش را نسبت به ملکی با شرایط مشابه ولی نوساز، از دست می دهد.

قیمت گذاری بر اساس مرغوبیت مصالح بکار رفته در ساختمان

مرغوبیت مصالح استفاده شده در ساختمان بر آسایش، رفاه، امنیت و عمر ساختمان تاثیر دارد؛ برای مثال:

• اگر در سقف طبقات از مصالح مرغوب استفاده نشود دائما صدای راه رفتن همسایه ها باعث از بین رفتن آسایش می شود.

• اگر جنس لوله ها مرغوب نباشد، ترکیدن لوله ها باعث عدم امکان استفاده از آب و نم داده سقف و دیوارها می شود.

• اگر جنس گچ و سیمان و اسکلت ساختمان مرغوب نباشد و به صورت ضد زلزله ساخته نشود، با کوچک ترین لرزشی فرو می ریزد و امنیت افراد به خطر می افتد.

قیمت گذاری بر اساس نمای بیرونی خانه

نمای خانه اولین بخشی از خانه است که به چشم می خورد و از ارزش خاصی برخوردار است، چراکه هر فردی دوست دارد در محیطی زیبا و تمیز زندگی کند؛ بنابراین تاثیر بسزایی در چگونگی قیمت گذاری ملک دارد. همچنین در بعضی ساختمان ها لابی زیبا و فضای سبز مزین شده به انواع گل وجود دارد؛ این موارد نیز در قیمت گذاری موثر واقع می شوند.

عوامل دسته دوم:

قیمت گذاری بر اساس نوع سند واحد

املاکی از سند رسمی برخوردار هستند به تبع اینکه نمی توانند طعمه خوبی برای کلاه برداران باشند، از ارزش بیشتری برخوردارند. اما اینگونه نیست که سندهای املاک قولنامه ای غیر قانونی هستند، تنها در قیمت گذاری از ارزش پایین تری برخوردار می باشند.

انواع سند(سند اوقافی، توافقی یا شخصی) وجود دارد که در ارزش با همدیگر متفاوت اند، برای جلوگیری از کلاهبرداری، مشورت با مشاوران املاک توصیه شده است؛ درصورت برخورد با چنین پرونده هایی استخدام بهترین وکیل کرج یا محل زندگی تان می تواند بسیار مفید واقع شود.

قیمت گذاری بر اساس منظره و چشم انداز

انسان زیبایی ها را دوست دارد و به تبع خانه ای که چشم انداز زیبا دارد، متقاضیان بیشتری دارد؛ بنابرین قیمت گذار، قیمت گرانتری را برای این املاک پیشنهاد می دهد.

قیمت گذاری بر اساس منطقه ای که ساختمان در آن واقع شده است

بعضی از مناطق مانند مرکز شهر تهران به شلوغی معروف اند، بعضی از مناطق مانند تجریش به خوش آب و هوایی و بعضی مناطق به گسل هایشان مانند شهرری و…بررسی حسن شهرت یا عدم آن از هر نظر، از مسائل حائز اهمیت و قابل تامل است؛ همچنین از مهم ترین عوامل است، چراکه فرد قرار است در تمام یا مدتی از زندگی اش در آن محل زندگی و تردد کند. همچنین هرچه به غرب و شمال تهران نزدیک شوید املاک هم گرانتر و هرچه به شرق و جنوب نزدیک شوید از ارزش ملک کاسته می شود.

قیمت گذاری بر اساس شرایط بازار و شرایط اقتصادی کشور 

شرایط بازار به میزان تقاضای افراد و میزان عرضه املاک مرتبط است؛ برای مثال زمانی که کیس های 80 مترمربعی کمی برای اجاره وجود دارد، اما متقاضی برای اجاره این نوع املاک زیاد باشد، قیمت این ملک از آنچه که باید باشد، بیشتر می شود.

شرایط اقتصادی کشور هم به میزان ارزش ارز رایج کشور و شرایط تحریم ها بستگی دارد؛ به تبع این دو فاکتور نیز قیمت ملک ممکن است افزایش یا کاهش پیدا کند.

قیمت گذاری بر اساس دسترسی به راه های شهری

این موضوع به ویژه در شهرهای شلوغ مثل تهران که در خیابان ها دائما ترافیک دیده می شود، مهم است؛ دسترسی به اتوبان های اصلی و میانبرها بر بالا رفتن ارزش ملک موثر است.

دسترسی آسان به امکانات رفاهی منطقه

امروزه در هر منطقه ای دست کم باید بانک و دستگاه عابر بانک، درمانگاه، مغازه، پاسگاه پلیس و ... برای امرارمعاش افراد وجود داشته باشد؛ میزان دسترسی به این خدمات عمومی چه از مسیر پیاده رو و چه ماشین رو باعث افزایش قیمت ملک می شود.

البته آنچه پیش تر به آن اشاره شد جزوه اولیه ترین نیازهای انسان مدرن است؛ وجود اماکنی چون پارک، مترو، مراکز تفریحی، مراکز ورزشی، رستوران ها و… نیز تاثیر به سزایی بر قیمت ملک دارد.

قیمت گذاری بر اساس نوع کاربری ساختمان

می دانیم که ارزش املاک تجاری (انواع مغازه ها) نسبت به املاک مسکونی با متراژ مساوی و در یک منطقه، بیشتر است؛ در این مورد همه چیز نسبی است و اگر نمی دانید که چگونه ملک خود را قیمت گذاری کنید تا دچار ضرر نشوید؛ پیشنهاد می شود که درخواست کمک و تحقیق کنید.

برای مثال ممکن است قیمت یک مغازه کوچک در محله ای خوش آب و هوا از قیمت یک خانه بزرگتر در یک منطقه شلوغ خیلی بیشتر باشد!

قیمت گذاری بر اساس رونق کار و کاسبی در منطقه

این موضوع به ویژه در خرید و فروش، رهن و اجاره املاک تجاری حائز اهمیت است؛ هر چقدر که رفت و آمد و تراکم مراکزخرید و املاک تجاری در یک منطقه بیشتر باشد، بر ارزش ملک تجاری افزوده می شود؛ مثلا ارزش یک مغازه فروش وسایل ورزشی در پاسدارن ممکن است از همچین مغازه ای در منیریه تهران که مرکز فروش وسایل ورزشی است، کمتر باشد.

قیمت گذاری بر اساس مجاورت با اماکن‌ شلوغ و پر رفت و آمد

بسیاری از افراد دوست دارند محل زندگیشان، محیطی کاملا آرام باشد؛ برای همین املاکی که در مجاورت مدرسه، دانشگاه، آتش نشانی و… قرار دارد در قیمت گذاری از ارزش کمتری برخوردار هستند.

کلام آخر

همانطور که مطالعه کردید، عوامل مختلفی وجود دارد که روی قیمت یک ملک تاثیر دارند؛ از همین رو ما در این مقاله در پاسخ به سوال چگونه ملک خود را قیمت گذاری کنیم توضیحاتی را در اختیار شما قرار دادیم که می توانید با توجه به آن ها ارزش یک ملک را محاسبه کنید یا متوجه شوید که قیمت یک ملک چجوری بدست می آید. توصیه می شود برای جلوگیری از بروز هرگونه خسارت و مشکل در رابطه با این موضوع، با یک وکیل ملکی مشورت کنید.

منبع: مستر وکیل